Lỗ hay lãi, cứ có giao dịch chuyển nhượng là phải nộp thuế 2% trên giá trị hợp đồng - quy định có hiệu lực từ 1-1-2015, khiến các nhà đầu tư… chưng hửng!

Những hợp đồng mua căn hộ đóng băng nhiều năm nay, nếu muốn bán phải chịu lỗ, đã vậy còn phải nộp thuế 2%. Đầu tư càng lớn, đóng thuế càng cao. Ngay nhà đầu tư dư tiền cũng không dám đầu tư vào bất động sản vì đã chôn vốn, nếu bán huề cũng lỗ tiền thuế… Đó là lý do, thà gởi ngân hàng lãi thấp còn hơn đầu tư đầy rủi ro!

Nhiều dự án bất động sản sẽ khó tiêu thụ hơn do thuế cao. Ảnh: CAO THĂNG

 

Cửa có thật sự mở?

Dù nhà đầu tư nhận được các thông tin tốt của thị trường bất động sản 2015 như: cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam; ngân hàng mở rộng cửa cho vay mua nhà; nhiều ý kiến cho rằng, đây là thời điểm tốt nhất cho người mua nhà để ở… Thế nhưng, lại không phải thời điểm để đầu tư, làm giá.

Nói về gói kích cầu 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp, anh Lê Khắc - một viên chức với thu nhập 5 - 6 triệu đồng, sau khi đi tìm hiểu đã thất vọng bởi: “Muốn vay gói 30.000 tỷ đồng thì người vay phải có vài chục phần trăm vốn, mà tôi thì dư chỉ vài chục triệu đồng phòng khi ốm đau. Vì thu nhập thấp nên không đủ điều kiện chứng minh nguồn tiền trả nợ nên ngân hàng không cho vay. Do vậy, dù là căn nhà cho người thu nhập thấp, tôi cũng khó với tới được”... Trong khi đó, tại một số ngân hàng thương mại, dù “đầu vô” (lãi suất tiền gởi) chỉ 4,5% - 7,5%/năm nhưng cho vay cao gần gấp 3 lần, từ 12,5% - 13%/năm! Lãi vay linh hoạt, nên nếu lãi suất cơ bản của ngân hàng nhà nước tăng thì lãi suất cho vay sẽ bị điều chỉnh tăng theo. Đó là lý do nhiều người rất muốn mua nhà cũng không dám vay.

Không ít nhà đầu tư muốn quay lại thị trường nhưng khó tìm được đầu ra. Hơn nữa, quy định về thuế khiến nhà đầu tư e ngại. Chị Nguyễn Tuyết N. có ý định bán căn hộ bị đóng băng (đến nay vẫn chưa giao nhà) để có vốn quay vòng ở thị trường bất động sản. Thế nhưng, chị rao mãi, chẳng ai mua. Hầu hết đến xem là người Việt Nam, ai cũng thụt thò trước ngưỡng cửa cơn sốt giá được dự báo là sắp tới nhưng chẳng ai dám bỏ tiền ra mua thật. Sau nhiều tháng quảng bá, cuối cùng cũng có người đến trả giá… bằng giá vốn chị đầu tư cách đây 4 năm. Chị vẫn chấp nhận thu hồi vốn để có tiền đầu tư, nhưng khi tiến hành các thủ tục sang nhượng, chị mới tá hỏa rằng đã bán không lời (bị lỗ tiền lãi sau 4 năm đầu tư) lại phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán và phải trả 10 triệu đồng phí chuyển nhượng cho chủ dự án. Quy định thuế mới này khiến chị suy nghĩ, vì nếu đầu tư ở dự án khác, bán không lời thì lỗ tiền thuế. Nếu lời 3% - 5% trong vòng quay 3 - 6 tháng thì coi như huề vốn.

Nhiều nhà đầu tư “ngã ngựa”!

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mới, kể từ đầu năm 2015 không còn 2 phương pháp tính thuế đối với bất động sản (2% trên giá bán và 25% trên lợi nhuận) mà chỉ còn một phương pháp tính 2% giá của mỗi lần chuyển nhượng. Điều đó có nghĩa người bán dù lãi hay lỗ đều phải đóng 2% trên giá chuyển nhượng. Khi tính thanh khoản thị trường chưa cao, nhiều giao dịch bị lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế - đã tạo nên áp lực lớn cho nhà đầu tư.

Với quy định thuế mới, giao dịch càng lớn thì tiền nộp thuế càng cao. Chị Tôn Nữ Kiều Nga - một nhà đầu tư ở quận 2, cho biết, nếu người mua lô đất 6 tỷ đồng, nay bán 5 tỷ đồng, dù lỗ 1 tỷ đồng vẫn phải nộp thuế 100 triệu đồng. Hoặc lô đất mua 6 tỷ đồng, nay bán 6,2 tỷ đồng phải nộp thuế 124 triệu đồng, so với tiền gửi trong ngân hàng thì không có lời. Đó là chưa kể, nếu chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai, người chuyển nhượng phải nộp cả phí chuyển nhượng cho chủ dự án theo quy định. Nguyên nhân khác khiến nhà đầu tư e ngại là khung giá đất mới của thành phố năm 2015 tăng cao so với trước. Do vậy, đối với đất trong khu dân cư phải chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư phải nộp bằng 100% giá đất theo khung giá của thành phố, mà khung giá tăng nên số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng cũng tăng theo. Đó là lý do người dân không dám đầu tư “lướt sóng” hoặc kinh doanh bất động sản.

Chị Nga còn cho biết, các quy định thuế hiện nay gây khó. Không chỉ thuế TNCN khi chuyển nhượng mà ngay cả thuế cho thuê bất động sản cũng tăng cao. Trước đây, khi bất động sản đứng giá, chúng tôi xây nhà cho thuê, nhưng nay giá cho thuê không tăng mà thuế lại tăng nên rất khó cho thuê. Cụ thể, trước đây thuế TNCN và thuế GTGT đối với cá nhân cho thuê nhà được tính trừ phần chi phí đầu tư, tức giá tính thuế chỉ khoảng 38% trên giá cho thuê, tính chung các loại thuế chỉ ở mức 2% trên giá cho thuê, thì nay tăng lên thành 10% - gấp 5 lần! Do vậy, dù lãi suất ngân hàng có thấp nhưng gởi tiền ngân hàng vẫn là kênh mà các nhà đầu tư lựa chọn.

Đó là lý do, dù nghe nhiều giải pháp kích thích thị trường rất hay nhưng thực tế thì không phải vậy, thuế cao, ít ai dám mua bán, thị trường vẫn chưa vực dậy được. Điều đó cũng có nghĩa thị trường không còn là sân chơi cho những tay đầu cơ hay lướt sóng, làm giá trên thị trường.